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北京德亮律师事务所
[楼 主]    发表于: 2017-04-10 10:26    
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前面一文章中我们已经详述了房屋买卖中常见的问题及容易产生的纠纷,及纠纷的解决方法,这篇文章中将对定金纠纷做一个详细介绍。
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式,又称保证金。
房屋买卖中的定金主要是起到一个约定担保的作用,是为了防止合同一方不履行合同条款。那么,如果发生定金纠纷,该怎么办呢?
定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式。根据定金的性质不同,可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金多种类型,其中最为常见的是违约定金和立约定金。立约定金也称为订约定金,是指当事人约定以交付定金作为双方定立合同的担保当该担保的订约行为没有发生时,由违反承诺的一方接受定金处罚。
立约定金的设立是在主合同签订之前,其目的是为了担保合同的订立。而违约定金的设立是在主合同签订的同时或之后,其目的是为了保证主合同的履行。
遇到定金纠纷如何解决?适用的规则有哪些?
一、根据司法解释的有关规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝签订合同的,应当双倍返还定金 。
二、迟延履行或有其他违约行为的处理规则。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此可见,如果当事人一方迟延履行合同,应当按照迟延部分所占合同内容的比例适用定金罚则。
三、合同部分履行时的处理规则。定金作为担保的形式之一,应该担保主合同的履行,其担保的范围应该是全部债务。债务全部不履行的当然适用定金罚则,部分不履行的,其不履行的是在担保范围之内,那么依照公平原则,应当适用定金罚则。不完全履行债务的,应该按照没有履行的部分占整个合同的比例来适用定金罚则。
四、实际交付定金额少于约定数额的处理规则。定金合同签订后,如果应当交付定金的一方实际交付的定金数额少于约定数额,根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第119条规定这种情况视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。定金合同自实际交付定金之日起生效。定金合同作为买卖合同的从合同,并且交付定金作为主合同项下的义务,未支付定金的,可以催告履行,仍然不履行的,可以解除合同。
五、合同中既约定定金又约定违约金的处理规则。《合同法》第116条规定:“当事人既约定违约,又约定定金的一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”从本条可以看出既约定了违约金又约定了定金的情况下,如果一方违约,对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款,但,二者不能并用。
六、不适用定金罚则的情形。因不可抗力和意外事故致使主合同不能履行的不适用定金罚则。不可抗力就是不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。也就是说,如果合同因完全不能归责双方的的事由导致不能完成的,定金应当返还。
总而言之,只有准确认识和掌握定金合同的法律知识,才有可能在将来的交易中避免定金合同的漏洞,预防定金合同的纠纷发生。
以上是北京德亮律师事务所为您归纳总结的房产买卖合同中关于定金和违约金合同的常见纠纷及解决方式,希望能为您提供帮助。



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