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tanklin2016
[楼 主]    发表于: 2017-08-01 12:54    
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关于房地产销售过程中存在的问题,与领导共同探讨一下

尊敬的各位领导:
现在我想就房地产认购书签订所存在的问题向大家反映一下,希望能够得到有关领导的重视。
目前房地产行业较为混乱,国家的土地交给私人去开发利用,中国有预售制度,开发商可以先从老百姓手中预先征集资金,就是说国家的土地、老百姓的钱完全交给了极少数人去利用,开发商等于是在空手套白狼,干拿利润,这是一种极为不合理的事情。
现在我抛开以上的事情不说,但就房地产认购书的签署问题向有关部门反映一下。房地产销售过程中,认购书或合同都是开发商和中介处心积虑编制出来的,强迫消费者在几十分钟的时间内去签这些合同,除了欺诈,没有好的结果。而这方面政府缺少监督机制,缺少社会第三方的公证,消费者缺少法律援助,消费者不吃亏才怪。同时,国家又没有相应的法律支撑,比如这种认购书国家须规定给消费者七天左右的理解消化期才能去签署,但国家现在没有这样的法律规定,受害的只能是消费者。
人民群众买房的钱可能是一辈子甚至几辈人的努力才能买到一套房,就这样被这些无赖无端骗走了,想一下人民群众的感受了。那些骗子每天都在卖房,每天都在成交,比起那些可能一生只买过一次房的购房者来说,消费者能不受骗上当吗?
下面就我亲身经历的事情向领导们反映一下:
4月22日我受中介机构的邀请到佛山南海区西樵镇看听音湖的房子,中介机构和现场销售人员说他们这里的房产将来出租可以获得多大多大的回报,说这里的房价只有13000元/平方米,说什么旁边的房子已经一万八或一万九了,买这套房屋是很划算的,现场作样板房之外,楼内的房间均未装修,门、窗等没有安装,水、电等都未开通,不能使用,销售人员说2018年01月交楼,地铁今年就会开通,半个小时就可以到达广州南站。
百润成公司销售还称,听音湖地区客流量大,出租公寓可以获得较高的收入,将每月可获得3800元或2700元左右的月租金,不用每月供房还可获得额外收入。但其在认购书里从不规定其义务,对认购方没有任何保障,如果购买之后,离西樵山那么远,如何去经营管理呢?
看了现场后,他们骗我说现在28平米的房子不多了,要求我快下诚意金(现场还有一个抢位置的,估计是一个托),先把位置定下来,我交了诚意金之后,我在要求他们开收据时,他们就是不给开收据,然后拉我去先签什么协议,我一再要求他们给我开收据,他们就是不给开,说是先签什么协议才能开收据,而且房价马上又变成了15500元/平方米,我说这些东西我不能签,销售人员所述情况的真实性还有待本人亲自去考证,再说我也要货比三家,看了其他地方的房子才能够真正确认购买,同时我不是专业的法律人士,我想请专业的律师看一下再签,因为我看不懂这些东西,不知道将来会有什么责任,他们说买房都是要签这些的,就是不给我开据收据,他们也没有向我说明这是定金,是不能够退的,但由于他们不给我开收据,我怕他们收了我的钱不承认,没有办法我才签了那个协议,但是他们也没有把那个协议给我,现在已签过的协议里面具体的条款我不知道(因为我看不懂,我不是专职的法律人士),然后销售人员又强迫我又交了一万元,他们才给我开了收据。
百润成公司销售还向我谎称,他们给我的价格是最低的,是同某一个大的客户(具说那个大客户购了三套房)合伙购买的,如果不是最低的,他们可以退款退房,赔偿我的损失,由于我没有货比三家,在价格方面存在着信息不对称的情况,估计他们给我的价格应该不是最低的,那么远的地方不会有这么高的价格(西樵那个地方我之前从未去过,估计我是被骗了)。
事后,我通过其他渠道取得了《认购须知》,仔细研究后发现其《认购须知》题头写的是“听音湖一号公馆(1栋)”,而题尾又写的是“广东省佛山市南海区西樵镇锦湖路7号樵山明珠公馆1、2栋”,而销售给我开据的收据只写了“公寓1栋502”,所以这几个地址无法定位所购物业的准确位置,存在很大的不确定因素,开始觉得有问题,担心自己上当受骗。
现场勘查,开发商称近处所谓的地铁建设点根本就不存在。
我跟家里人商量并征询了房地产业内人士后了解到:
1、公寓房屋不能入户;
2、公寓房屋不能生明火;
3、公寓房屋实际使用面积很小,经济上不划算;
4、物业管理费、水电费都比普通住宅高,经济上也不划算
5、公寓房屋只有40年的产权,比住宅的使用年限短,如果再减去征地年限,估计使用年限会更短;
6、没有学位;
7、公寓将来只能转让给公司,发展商如果不包租,自已无法居住,将来物业怕无法转手。
以上这些不利情况,开发商销售和中介都没有向我说明。
同时我又委托律师查询了开发商的预售房产信息,发现开发商提供的预售证是有问题的,在《佛山权威房地产网》上查询到的信息为现售,现售许可证号:南房现字第2016064002号,预售幢名称:樵山明珠公馆2栋,樵山明珠公馆1栋,发证机关:佛山市住房和城乡建设管理局,有效期起:2016-11-30,有效期止:2017-8-30,批准套数:532套,预售面积:24415.66平方米,与开发商现场挂的预售证明显不符,而现场的情况又不符合现售条件。
而且其承诺的包租也未能在合约里兑现,其承诺是每月2700元的包租,说什么不但不用供房,每月还有额外收入,但这些他却不肯做出承诺。
这期间佛山百润成房地产开发有限公司的代理中介公司又打电话给我,要求我买他的其他物业,并故意刁难我,就是不想退还我的诚意金。
6月18日,我到开发商售楼部讨要诚意金,遭开发商拒绝,我报警后,处警警察来到现场后,开发商拿出认购书给警察看,开发商才被迫把认购书复印件交给我,但我确认该认购书已经被开发商处理过,并非当初签署的认购协议。
基于以上事实,发展商和中介的行为是典型的商业欺诈行为,是要负法律责任的,我将请求人民政府和司法部门帮我追回诚意金。
为了支持社会的公平正义,请有关部门能够妥善处理这件事。

注:
该物业发展商为佛山百润成房地产开发有限公司
中介公司为裕丰地产公司

tanklin2016
[第1楼]    发表于: 2017-08-16 09:46    
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佛山无听音湖地铁站 市民需擦亮眼识别地铁上盖谎言


各种房地产托词、广告美好动人,叫人真假难辨。买房如同“孙悟空打妖精”,需火眼金睛,一层层拨开迷雾见真章。在佛山房地产市场蒸蒸日上的当下,只有保持清醒头脑、理性判断,才能识破买房前的这些“谎”。
“站牌”谎言:哪来的听音湖站?
  来自广州的投资客刘先生,在佛山投资的目标很明确,就是沿着地铁站点“买买买”。他前段时间深入西樵看房时,被中介带到了西樵盛明广场。“中介跟我说,这是一个地铁项目,项目门口还竖着一个地铁站牌呢!”刘先生向记者咨询道,“西樵已经有地铁了吗?”
  上周,记者驱车前往西樵盛明广场,还未到项目,就被路边三五个中介人员拦住:“你是过来看房的吧?”一看,这就是一个采取了一二手联动揽客的项目。在几个中介人员的簇拥之下,记者来到项目,一个大大的地铁牌赫然出现――“听音湖站A出口”。箭头指向了销售中心。黄红相间的标识,与常见的广佛地铁一号线指示牌如出一辙。
  “我们这是地铁盘,投资绝对升值。”中介人员七嘴八舌地向记者介绍道。“这是什么站?”记者问道。“听音湖站啊,佛山地铁2号线2期工程,今年就会动工了。我们项目门口就有个站。”中介销售人员向记者详细介绍了该项目的各种投资利好,如返租、低息贷款、开发商回购等,并一再强调自己是地铁盘。
  当记者询问门口的地铁站牌是如何而来的,销售人员支吾不清:“不清楚,反正我们是地铁上盖盘。”
  真相:佛山2号线2期具体站点未公布
  “听音湖站A出口”,这个地铁牌从何而来,真是地铁公司竖的站牌?记者认真观察过已经开通的广佛地铁入口站牌,如果不注意,确实很难分清李逵和李鬼。但认真比较还是有细微差别。比如,盛名广场销售中心门口立着的“听音湖A出口”,标注的是“广佛地铁”,而在广佛地铁季华园站标注的则是“佛山地铁”,并有明显的地铁标记。同时,季华园站C出入口还有“GF06”的字样,说明是该地铁站是广佛线第6号站。而在盛名广场销售中心门口的“听音湖A出口”并没有类似的数字标识。
  其实,佛山地铁2号线二期(南庄―西安)还未动工。最新的消息是,今年年底有望动工。根据媒体之前披露的环评报告,佛山地铁2号线2期,由东往西分别为西樵客运站、樵丹路、西樵山、墩庆村、官太路、平沙岛、荷城、高明、西安。据业内人士透露,这只是临时命名,具体站点以及线位均未公布。既然没有公布,那又何来的“听音湖站”呢?这一切都说明,所谓的“听音湖站A出口”,绝对是李鬼!
  佛山预计在5年内将建成运营8条线路,佛山即将迎来地铁网络时代已是不争的事实。但凡能够沾上轨道交通边的楼盘,都会高举地铁的“旗帜”。所以,在售楼中心,楼盘广告以及销售员总是会拿地铁说事,如门口就是地铁站、地铁站就在项目附近等含混不清的字眼,让购房者防不胜防。但事实上,目前除了已经运营的广佛地铁外,已经确定站点的只有佛山地铁2号线1期、佛山地铁3号线、广州地铁7号线顺德段,购房者不妨多查查规划、查查地图,不要被假地铁站蒙蔽了眼睛。
  “楼价”谎言:
  “朋友圈”里房价涨 假的!
  有没有发现,“朋友圈”的房子总是很抢手,而且总在升价?今年2月份,有地产中介在朋友圈里发出一张截图,该截图来自于部分地产网站关于千灯湖板块一项目详情页截图。该截图显示:该项目均价4万元/平方米。有中介销售将此图发送到朋友圈里,并如此描述:“佛山房价破4万了!”
  于是,这张截图在广佛购买者的朋友圈里引起了一阵讨论。可真相是什么呢?真相其实是4万元/平方米说的是商铺,而非住宅。中介销售断章取义,在朋友圈里吹涨楼价。
  还有种情况也相当常见,在你朋友圈里的销售们总是会说,“最后××套房源,机不可失”、“折扣仅限这几天”。这可能是最经典的谎言之一。这类谎言极容易营造出一种紧张的氛围,似乎现在错过便是永远。购房者总是在这种紧张氛围的作用下立马掏钱买房。这种套路确实很容易让购房者中招。说来也委屈,在信息不对称的情况下,购房者着实很难了解到真实的房源以及销售情况。
真相:成交价往往比“吹风价”低
  为什么销售们乐此不疲的往高捧楼价呢?这是楼市在向好阶段,惯用的销售技巧。“吹风价定高点,让市场对项目有所期待,而实际开盘销售时,成交价往往会比‘吹风价’低。”业内人士指出,实际上,开发商打的就是“高开低走”的心理战术,之前把价格报高点,实际上是提高买家的心理预期,最后开盘再以低于报价的价格销售,让购房者感到“抵”或者优惠挺大,以此来吸引买家入市。
  购房者在前期选房时应多参考周边项目的实际成交价,也可以时常关注“佛山权威房地产网”(官方网站),查看自己所选楼盘是否已拿到预售证,如果是可售单位,是可以查到楼价的。
  看清“套路”
买房就有学位
  真相:开发商给你承诺,买楼之后一定能读××小学、××中学,千万别信。佛山义务教育阶段执行的是“就近入学”、“优先户籍生”等入学政策。这意味着,你即使买了房,家门口的学校你不一定能读;你如果人户不一致,你即使买了学位房,也一样可能读不了。
 距离地铁×分钟
  真相:其实经过去年的房地产广告整顿之后,这类的表述在楼盘广告已经很少见了。但在售楼处,销售员们仍然会乐此不疲地夸大项目的交通便捷性。这个时候,一定要留个心眼,到地铁站几分钟,说的是步行还是开车,最好的办法是自己到周边实地考察。
  视野开阔 楼距大
  真相:超高的绿化率、超宽的楼距,是吸引购房者的筹码。很多时候,购房者在看样板、看示范园林时,都会被眼下美丽的景致打动。但要注意,一定要将当时楼盘的规划图留下来,作为证据,以防开发商变卦改规划。比如,有开发商会在整栋楼销售完成后,改规划将绿地变停车场等。
 返租陷阱
  真相:升值及投资回报承诺,在商业产品的销售中相当常见。要知道,既然是市场经济,就一定有风险,房地产也是如此。尤其是对返租,一定要多加留意,有时候开发商承诺的3年5年返租,结果只返了1年就没了下文,这种情况在罗村、禅城都曾出现过。
 畅所钰言
稳,就一个字
  每年两会都是房地产走向的风向标。今年两会,政府对房地产的态度很明确:那就是稳。
  在早前的新闻发布会上,备受关注的房地产税最终还是没有到来,至少今年内没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。继而,政府工作报告用“平稳”字眼基本上确定了今年楼市的主基调。报告指出,房地产调控的方向仍是因城施策,并强调坚持住房的居住属性,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
  “稳”那就意味着不会出现大涨大落的行情。眼下,佛山土地市场稳定。在土地价格的支撑下、供需情况下,佛山市场不太可能短时间内转冷。再加上佛山地铁网络化蓝图已现,广佛同城置业大势不可逆,所以,佛山楼价短期降下来的可能性不大。
  那么,佛山楼价会实现所谓“质”的飞跃吗?从目前的状态来看,似乎也不太可能。佛山去年10月执行局部区域限购,限购政策执行4个月,成交量实现了4连跌,但高楼价并没有太大动静。出现这样的情况,跟政府执行的限价、限签无不关系。如果楼房成交价过高,政府将限制其网签。对购房意愿和房企的资金运作提出了很高的要求。毕竟,无法网签备案,银行就不能贷款,开发商就收不齐房款,这对于需要资金高周转的房企来说,无疑有很大的杀伤力。为什么要这么做?一是让佛山市场不会出现楼价的大冒进;二来在一定程度上抑制了市场需求,牵制了开发商擅自涨价。所以,在政府的管控之下,佛山楼价大涨的可能性也不大。
  还有个情况也需要注意,因城施策的策略,今年将继续贯彻。这意味着一旦佛山楼市过于冒进,不会排除继续加码的可能性。
  目前,顺德、南海、禅城都已经举行了2017年土地推介会,三区都不约而同地加大了住宅用地的供应量。土地供应的增加,将增加住宅的有效供给,这利于平稳房地产市场。说到底,就是一个稳字。
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