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> 离婚案件中的房产纠纷:夫妻房产归谁所有? 刷新本页 | 跟踪主题 | 邮寄主题 | 打印主题
北京德亮律师事务所
[楼 主]    发表于: 2017-04-10 17:03    
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中国人讲究安居乐业,购房置业是大多数家庭的必经之路。而房产的归属,不论在结婚之前还是离婚之后都是争议双方的焦点所在。实际生活中,就夫妻离婚案件而言,房产纠纷又是较为复杂的财产分割问题。我国现行法律对夫妻房产纠纷的规制较为笼统,而实际的分割情况又存在较为多样的表现形式。因此,本文主要针对几种较为常见的离婚案例来分析房产的所有权归属。
首先,要分割房产,必须了解最为常见的房产凭证――房产证。我国《物权法》第十七规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”换句话说,房产证只是对房产归属的一个证明文件,而当有证据可以证明一个人房产不符合法律要求时,则可推翻房产证登记的内容。在离婚官司里,根据《婚姻法》所判定的房屋所有权与房产证登记的不同时,以《婚姻法》规定为准。通常而言,有约定的从约定,未约定的按法定情形分配,以下主要依据房产的购置时间进行划分,讨论几种争议案件的处理方法。

一、婚前购置房产

例一:甲与乙结婚前,甲以自己的财产一次性付清购买了一套房屋。甲在婚前或婚后办理了房产证并登记在自己的名下。法律上,不论房产登记是否在婚姻存续期间办理,房产都属于甲。甲乙结婚后一段时间,该房产增值幅度非常大,婚后该房产增值的部分该如何归属?
答:最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十一条:“一方以个人财产投资取得的收益,应该包含在《婚姻法》第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’范围内。”我们认为,如果所购置的房屋是以投资增值为目的的,房产增值部分可以看作一方投资的收益,应该归属于夫妻共同财产。

例二:甲与乙结婚前,按揭购买了一套房产,甲用其个人财产支付了首付,并在结婚前取得了房产证,登记的是甲的名字。结婚后,甲和乙按月按揭,到离婚时,贷款仍未付清。若甲乙在如何分配房产上无法达成共识,该如何分配?
答:通常来说,房屋应认定为甲所有,但对乙应给予适当补偿。补偿可根据需要按揭的部分的房款占总房款的百分比再乘以离婚时该房屋的市面价格,作为夫妻共同财产,乙可分割该共同财产的一半。

例三:甲与乙结婚前共同按揭买了一套房,首付由甲与其父母共同出资。婚后甲乙共同按月还贷,离婚时房款未付清,房产证是婚后取得并登记甲乙双方的姓名。这种情形中,房产证是婚后取得,房产证登记的是夫妻双方的姓名,而且有婚后夫妻双方还贷的事实,因此房产归属与甲乙共有。但对于父母帮忙按揭的部分该如何清算?
答:如果父母是以出借方式支持甲乙买房,并经过甲乙的同意,则可将甲的父母出资认定为夫妻共同债务,由甲乙共同偿还。如果没有证据证明甲父母的出资属于借款,则应推定为赠与。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十二条中的规定;“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。”因此这里的赠与应当时对甲的个人赠与,也便算作甲支付了所有首付。

例四:结婚前,甲购买房屋一套,付清全款,取得房产证并将房产证上登记乙的名字。若是甲乙结婚一段时间要离婚时,甲主张该房屋的所有权,该如何分配?
答:由于房产证自愿登记在乙名下,表达了甲将该房产赠与乙的意愿。但根据民法中的公平原则和房款由甲一方全部支付,这种情形下,房产应归乙所有,但乙应给予甲该房屋市价的1/2作为补偿。

二、婚后购置房产

例一:甲与乙结婚,甲在婚后用自己的婚前财产购置一套房屋,婚后甲取得房产证并登记自己的姓名。甲乙离婚时,该房屋是否属于共同财产?
答:这种情况中,该房屋的产权不属于婚后登记后“新产生”的财产,而是婚甲已有的财产在形态上的转化。因此,甲的出资购买的房屋在婚后登记为自己的财产,应属于甲的个人财产。而该房屋在购置后的增值范畴该如何分配,参见婚前购置房产的例一。

例二:甲乙结婚后按揭买房,甲以自己婚前财产支付首付,房产证登记在甲乙双方名下,剩余房款由甲乙共同支付,到离婚时,还有部分房款仍未完全清偿。该房产该如何分配?
答:由于甲还多支付了首付,根据公平原则,房产可以归属于甲,由甲支付该房产市价的一半为补偿。

例三:甲乙结婚后,以按揭方式购买第二套房产用于投资,甲乙以双方各自婚前财产支付第二套房产的首付,房产证取得后登记的是双方姓名,夫妻双方按月支付房款,到离婚时还有部分房款未付清。请问该如何分割?
答:因为甲乙购买的是第二套住房,用于商业投资的意向,因此对这一房产的归属更着重于经济利益。我们可以先计算出甲乙各自投入的资金比例,房产所有权归属于投资比例较大的一方,另一方则可以根据其相应投资比例在房产市值中可兑换的财产数额进行补偿。

总而言之,夫妻离婚时的不动产分配,不仅是根据《物权法》的规定,还需要考虑到公序良俗,照顾好家庭伦理间的法律关系。《婚姻法》是最为重要的分配依据,婚姻家庭中儿童的抚养以及实际的夫妻出资所所显现出的公平程度也会影响到房屋的所有权归属。我们在运用法律条文时要具体情况具体分析。
以上为北京德亮律师事务所对夫妻离婚纠纷中房产所有权处理的若干种情形的案例,希望能给各位读者一个参考。
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