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heyiyue
[楼 主]    发表于: 2017-03-24 16:17    
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关于车位的法律问题
本文是在分类的基础上,对车位所有权和使用权的法律分析。
一:法律规定
《物权法》
2007年10月1日施行
第五十二条 国防资产属于国家所有。
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
《城市房地产管理法》
1995年1月1日起施行。
第四十一条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
《城市居住区规划设计规范》
1993年建设部颁布 2002年修订
2.0.6 公共服务设施用地(R02)
一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
2.0.7道路用地(R03)
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。
6.0.3.7 凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室,并应遵循平战结合的原则,与城市地下空间规划相结合,统筹安排。将居住区使用部分的面积,按其使用性质纳入配套公建;
6.0.5.2 配建停车场(库)应就近设置,并宜采用地下或多层车库。
11.0.2.5 居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定:
(1)按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积,外围道路不计入;
(2)居住区(级)道路,按红线宽度计算;
(3)小区路、组团路,按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时,人行便道计入道路用地面积;
(4)居民汽车停放场地,按实际占地面积计算;
(5)宅间小路不计入道路用地面积。
8.0.6 居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库,并应符合下列规定;
8.0.6.1 居民汽车停车率不应小于10%;
8.0.6.2 居民区内地面停车率(居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率)不宜超过10%;
8.0.6.3 居民停车场、库的布置应方便居民使用,服务半径不宜大于150m;
8.0.6.4 居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
1995年12月1日施行
第九条公用建筑面积计算原则
  凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
《苏州市房屋面积计算规则》
2002年9月施行
(二)不分摊共有建筑面积
1、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及作为人防工程的地下室。
2、已出售给产权人独立使用的地下室、车棚、车库等。
3、第一层架空,用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。
4、地下室内的公共车库、停车场、以及车位等。
《物业管理条例》
1993年施行,2007年8月修正
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
 第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
《人民防空法》
1997年1月1日施行
第四条 人民防空经费由国家和社会共同负担。
    中央负担的人民防空经费,列入中央预算;县级以上地方各级人民政府负担的人民防空经费,列入地方各级预算。
    有关单位应当按照国家规定负担人民防空费用。
第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
二:车位分类
1.规划车位(以下简称“种类一”)。
开发商开发商品房,需要向规划局提交整个小区的规划布置方案,通过后才能领取规划许可证、施工许可证等。建设部93年颁布的《城市居住区规划设计规范》就对车位有规定,当时规定汽车停车率不低于10%,该规定2002年修订时被取消, 但取消不等于没有车位要求,地方规划局在审核小区规划图对车位数量配置还是会有要求,只是各地方要求不一样。这种规划要求的车位表述通常为:每户 X个车位。比如每户0.6个车位,就意味着10户住房有6个车位。
这种车位是行政机关强行要求的,没有达到要求不能开工。那这样的车位所有权(使用权)归谁呢?要看《物权法》
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
“公共场所、公用设施和物业服务用房”包括哪些设施?法律没有明确,(最高法院针对物权法有司法解释的征求意见稿:建筑区划内除道路、绿地以外,已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所,应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施,包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等,以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施,应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但该解释只是草案,不具备法律效力),但肯定不包括种类一,因为七十四条明确,“规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“当事人”一般就是开发商和买房人;如果种类一属于公共场所或公用设施,那就当属于业主的所有权(使用权),开发商是没有权利、业主也没有必要与开发商去“约定”的。
法律规定开发商将“车位出售、附赠或者出租”就意味着开发商对车位享有权利,因此,种类一的车位权利属于开发商。
2.“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”(以下简称“种类二”)法律规定种类二由业主共有。
这是否意味着除了种类一开发商所有之外就是种类二,由全体业主共有呢?不尽然,具体看其他种类。
开发商与业主信息不对称,业主一般不会了解哪些是规划规定的车位,那些又是业主共有的车位,开发商会将种类二也销售取利。业主们需要了解规划文件,才心里有数。
另外一个现实生活中很突出的问题是:种类二车位的使用收费问题。现在业主使用种类二普遍每月都要缴纳物业管理费,物业公司收取停车费后并不用于全体业主。
按照物权法规定,既然种类二由全体业主共有,那共有人当然有受益权,停车费全部由物业公司收取显然是不合理的。
种类二停车物业管理费苏州实行政府指导价,但现实中大部分小区车位管理费均超过政府指导价。
3.开发商独立投资的车位(以下简称“种类三”)
这类比较少,但也有。开发商认为规划规定的车位不能满足全体业主的需求,自行在小区开发车位销售将有利可图,这也不是不允许。种类三既然是开发商独立开发,那当然可以独立销售。但需要注意的是开发成本(包括土地成本)不应计入房价。
4.人防(种类四)
人防是国防的组成部分,它不属于物权法规定的公共场所或公用设施。从最高法院的司法解释草案看,这个观点与最高法院的观点是一致的,而且我认为以后也不会变化。
建造人防是规划的要求之一,但在规划文件中它不作为停车用途,因此不属于种类一。
那是否属于种类二?回头再看《物权法》规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”这个规定该如何理解?人防肯定不属于“道路”,“其他场地”又是指什么场地?“业主共有”的条件是否及于该“其他场地”?目前没有明令的规定或权威性的判例判定人防属于种类二。
如果不属于种类二,那人防的所有或使用权归谁?
人防的主管行政单位是人防办,但人防办是行政机关,开发商将人防出租或转让的民事合同是否有效由法院决定,人防没有定纷止争的权力,因此其答复有参考价值,但不具决定效力。
指导性的规定是<人防法>:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”
因此,通行的观点是:以人防的成本是否已经纳入房价为标准,来决定使用权人。
上述通行观点仍然只是学理性的,不是审判实践必须遵守,因此还需要做进一步的法律考量:谁投资,谁受益是人防法的规定,人防当然首先是开发商投资,那么就由开发商收益,但开发商如果已经将开发人防的成本纳入房价,受益权是否就当然由全体业主共享?肯定观点认为开发商通过房屋出售已经获益,人防车位收益应移转为全体业主共有;但从开发商利益角度也可以主张:法律谁投资谁受益,那人防是我开发,就有我受益,全体业主通过房价承担了人防开发成本,但并不意味着转移了投资关系,又有什么法律限制我投资人只能收益一次或者收益上限呢?
另外一个问题是,即便开发商有使用受益权,是否可以与土地使用权等同的年限转让?
很多人认为,人防要么出租使用权,要么转让所有权。不动产转让要有权属凭证,人防无疑没有所有权证,况且从《人防法》判断,人防为战事所需,不能转让,因此转让不成立,只能是出租,但合同法明令出租最长期限20年,超过二十年的无效。开发商的观点是:我转让的是使用权。我们知道,住宅商品房所附土地使用年限为70年,无论开发商还是业主,都只能对土地享有使用权而没有所有权。既然国家可以转让土地使用权,为何开发商不能?
如何理解《物权法》规定的“首先满足本小区业主的需要”?
这个规定赋予本小区业主的优先权,同时也是对开发商处分车位权利的限制。这个优先权如何行使对各方利益至观重大。最高人民法院的司法解释草案规定:“第四条 建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内,能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定,通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下,将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的,应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
 第五条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定,将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人,业主请求确认该行为无效的,应予支持。
建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。”
车位是否计入公摊面积?
按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和苏州市地方规定,车位不能计入公摊面积。
但现实中有开发商与房管局下面的测绘部门串通一气将车库计入公摊面积,后被业主识破,提起行政诉讼和民事诉讼,最终开发商赔偿的案例。

作者 一岳律师 heyiyue@hotmail.com
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