欢迎游客 ( 登录 | 注册 ) 重新发送验证电子邮件
|> 法治论坛 -> 论坛列表 -> 法律实务 -> 民商事 
  回复这个主题回复这个主题   发起一个新主题发起主题   Start Poll发起投票
> 在未取得房产权时是否能将房屋出售 刷新本页 | 跟踪主题 | 邮寄主题 | 打印主题
我在巴黎
[楼 主]    发表于: 2012-07-26 21:18    
   引用此帖


新成员
*

组: 论坛成员
发表总数: 1
会员编号: 675没有977
注册日期: 2012-06-07
短消息

甲将自己福利分房的名额让给了乙,乙向甲的单位交钱取得后住进该房,因是福利房,房产证要四年后才能办理,之后才能过户,乙在房产证没有下来之间又将该房卖给丙,问,第二次买卖有效吗?
也就是说,物权尚未取得的情况下,仅有债权,买卖有效吗?
胡赣成
[第1楼]    发表于: 2012-07-27 12:56    
   引用此帖


高级成员
***

组: 论坛成员
发表总数: 1没有120
会员编号: 300没有789
注册日期: 2008-12-27
短消息

有效.
刘孟辉
[第2楼]    发表于: 2012-07-27 14:19    
   引用此帖


高级成员
***

组: 论坛成员
发表总数: 2没有817
会员编号: 29没有871
注册日期: 2005-02-19
短消息

效力待定。

不发生纠纷没事,在出卖人取得了产权证书之后发生纠纷也没事。


--------------------
物不在奇,缺之则珍;才不在高,适用则优;道不在深,应机则妙!

好酒、贪玩,喜欢机械;另外就是喜欢读书,乐于讨论一些芝麻绿豆的法律问题。有同样爱好的请在QQ上加上我――578012332
山里人
[第3楼]    发表于: 2012-07-27 17:10    
   引用此帖


高级成员
***

组: 论坛成员
发表总数: 26没有473
会员编号: 6没有718
注册日期: 2003-07-11
短消息

依买卖合同第三条的解释,有效。


--------------------
远上寒山石径斜,白云生处有人家,停车坐爱枫林晚,霜叶红于二月花。
田洪峰
[第4楼]    发表于: 2012-08-09 11:31    
   引用此帖


正式成员
**

组: 论坛成员
发表总数: 158
会员编号: 682没有892
注册日期: 2012-08-08
短消息

QUOTE (刘孟辉 @ 2012-07-27 14:19 )
效力待定。

不发生纠纷没事,在出卖人取得了产权证书之后发生纠纷也没事。

《买卖合同司法解释》实施前,效力待定。
实施后,有效。
haishui
[第5楼]    发表于: 2012-08-09 15:40    
   引用此帖


高级成员
***

组: 论坛成员
发表总数: 7没有751
会员编号: 114没有509
注册日期: 2005-11-05
短消息

那么大家看看,房地产管理法的规定是否适用本案?

中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)

(中华人民共和国主席令第七十二号)

第三十八条 下列房地产,不得转让:

  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (三)依法收回土地使用权的;

  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

  (五)权属有争议的;

  (六)未依法登记领取权属证书的;

  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
山里人
[第6楼]    发表于: 2012-08-09 16:26    
   引用此帖


高级成员
***

组: 论坛成员
发表总数: 26没有473
会员编号: 6没有718
注册日期: 2003-07-11
短消息

QUOTE (haishui @ 2012-08-09 15:40 )
那么大家看看,房地产管理法的规定是否适用本案?

中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)
(中华人民共和国主席令第七十二号)

第三十八条 下列房地产,不得转让:
  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (三)依法收回土地使用权的;
  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (五)权属有争议的;
  (六)未依法登记领取权属证书的;
  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

这个问题,又牵涉到效力性规定还是管理性规定的问题上。既然称“房地产管理法”,那就把其看成是管理性规定吧。管理性规定不一定影响相关合同效力。
又,物权法第15条确立了物权变动与其原因关系相区分的原则。买卖合同司法解释第3条更进一步促使统一对合同效力与合同履行结果相区分的认识。因此,对于合同,今后除非法规明确规定为无效的情形,统统认定有效吧。 biggrin.gif


--------------------
远上寒山石径斜,白云生处有人家,停车坐爱枫林晚,霜叶红于二月花。
赵椰林
[第7楼]    发表于: 2012-08-10 09:01    
   引用此帖


正式成员
**

组: 论坛成员
发表总数: 228
会员编号: 35没有053
注册日期: 2005-03-23
短消息

这个案件其实存在两个问题:
1、如果福利分房是纳入经济适用房范围内的,这种房屋本身包含着国家对着书群体的利益安排在其中,属于社会公共利益范畴,允许其擅自买卖,必然导致国家住房政策无法实施,因此许多法院以损害社会公共利益为由判决无效。
2、关于房地产管理法规定的无证房不能转让的规定,如果认为其仅仅是物权性的规定,那么只影响其物权的取得,不影响合同效力。当然,有人可能会说,房地产管理法立法时还没有物权法,因此不可能是物权性的规定,但是如果仔细看看物权法,其实物权法有此类似规定。


--------------------
在民法慈祥的目光下,每一个人都是平等而独立的世界。
――孟德斯鸠
风语者之箭
[第8楼]    发表于: 2012-08-10 10:39    
   引用此帖


正式成员
**

组: 论坛成员
发表总数: 202
会员编号: 185没有521
注册日期: 2006-12-06
短消息

本人也刚刚接触到同类案件,在新疆昌吉市法院内部规定,单位集资建房、福利分房在未取得房产证的条件下转让的,法院不予立案


--------------------
法律是强者的正义
新疆金天信律师事务所
邮箱abcpop@sina.com
lawyer_njs
[第9楼]    发表于: 2012-08-10 14:23    
   引用此帖


新成员
*

组: 论坛成员
发表总数: 5
会员编号: 655没有136
注册日期: 2012-03-04
短消息

同意山里人的观点。
闻过则喜
[第10楼]    发表于: 2012-08-12 10:17    
   引用此帖


高级成员
***

组: 论坛成员
发表总数: 1没有208
会员编号: 209没有417
注册日期: 2007-05-10
短消息

QUOTE (赵椰林 @ 2012-08-10 09:01 )
这个案件其实存在两个问题:
1、如果福利分房是纳入经济适用房范围内的,这种房屋本身包含着国家对着书群体的利益安排在其中,属于社会公共利益范畴,允许其擅自买卖,必然导致国家住房政策无法实施,因此许多法院以损害社会公共利益为由判决无效。
2、关于房地产管理法规定的无证房不能转让的规定,如果认为其仅仅是物权性的规定,那么只影响其物权的取得,不影响合同效力。当然,有人可能会说,房地产管理法立法时还没有物权法,因此不可能是物权性的规定,但是如果仔细看看物权法,其实物权法有此类似规定。

以损害公共利益为由判决无效,有些不妥。
一、如果履行该合同符合经济适用房更名过户的规定,则不存在损害公共利益的情况;
二、如果履行该合同不符合经济适用房更名过户的规定,则履行不能,所谓的公共利益未受到侵害;
三、经济适用房等等住房政策是对特定人群的政策利益,既然是政策利益,就如同拆迁的时候按家庭人口每人15平之类的政策一样,是实实在在的利益。利益享受人自愿处分,应无不妥。

故对以损害公共利益为由判决无效,持保留意见。

北京高院也有相关意见,供参考。
第六条 相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。
出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。
经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理的予以确定。
第七条 出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。



--------------------
仅对法律适用问题发表个人意见。
« 上一篇主题 | 民商事 | 下一篇主题 » 刷新本页 到顶端

话题选项   回复这个主题回复这个主题  发起一个新主题发起主题  Start Poll发起投票

 


论坛声明:本论坛原创作品版权归中国法院网法治论坛与作者所有,如需转载,请与法治论坛或作者联系。
(电话:010-67550838)